兩年前,信業股權投資管理有限公司(以下簡稱“信業基金”)成立了3只私募基金,合計募集資金7.2億元,分別以信托貸款和股權投資的方式投向北京京奧港置業有限公司(以下簡稱“京奧港置業”)。

    根據約定,京奧港置業銷售資金回籠賬戶將由信業基金監管,信業基金在其盡調報告中指出,“預計融資期內回款金額13億元”,這也被信業基金及投資人認為是上述基金最終能夠獲得正常兌付的重要保障和來源。

    然而近日,陸續到期的3期基金均面臨無資金可兌付的窘境,原本預計足以覆蓋上述3只基金的監管賬戶內的資金竟全部“不翼而飛”。

    投資標的監管賬戶失控

    在信托受益權轉讓之前,所涉項目已經銷售回款16.4億元,然而實際累計進款余額僅為7.6億元。

    2017年5月,信業基金通過子公司石河子信遠業豐股權投資管理有限公司(以下簡稱“信遠業豐”)成立了榮耀1號,募集資金約4.2億元,用于受讓一款信托產品的受益權,最終投向京奧港置業,用于北京順義后沙峪鎮“楓泉花園”保障房建設。2018年12月20日,榮耀1號未能按時支付貸款利息,出現違約。

    今年5月5日,在榮耀1號即將到期之時,信遠業豐給榮耀1號投資人出具了一份《延期報告》,因無現金資產分配本息,延長存續期不超過12個月。信遠業豐也在報告中提及,將積極推進相關訴訟的進展,并對信托受益權的出讓方進行追償。

    報告中提及的訴訟,與榮耀1號成立時受讓信托受益權有關。在發現監管賬戶內資金異常后,信遠業豐將此次信托受益權的出讓一方訴至法院。

    根據信業基金方面在庭審中提供的信息,在信托受益權轉讓之前,涉案項目已經銷售并回款了16.4億元,然而最終有8億多元銷售回款既沒有進入京奧港置業的監管賬戶,也沒有進入京奧港置業的其他賬戶。

    “銷售回款是房地產信托貸款的還款來源,也是信托受益權得以實現的重要保障,用于還貸的優質資產少了8億多元,導致信托貸款不能償還的風險急劇增大。”因此,信業基金認為出讓方未盡主動管理義務,且在轉讓時未將巨額預售資金轉入京奧港置業的重要情況如實告知信遠業豐。

    而被告方則認為,原告在交易完成后的2018年1月才索要監管賬戶對賬單,“這說明了原告沒有將監管賬戶情況作為其投資決策的依據,只是在發現了風險后,使用監管賬戶對賬單作為其逃避責任的工具。”

    對于被告方的這一說辭,信業基金表示,這種說法只是被告的訴訟策略而已。信業基金認為“2017年3月在項目盡調時,已對預售資金監管賬戶進行調查,并與審計報告中現金流量表進行交叉審核。該項目為北京市保障房項目,預售資金監管賬戶的回款即為信業基金投資決策的決策依據。本次交易是通過受讓信托收益權方式完成投資,保障房項目監管及預售資金監管均由被告負責。根據原告與被告簽訂的《信托收益權轉讓合同》,被告方有義務向原告無瑕疵、全面披露項目真實情況,并對交易各方承擔擔保責任。”

    實際上,對于巨額預售資金是否真的沒有進入監管賬戶,以及資金何時從賬上“消失”一事,目前仍沒有證據確認。信業基金表示,曾多次向交易各方以及相關金融機構申請調閱京奧港置業名下2015年~2019年間各賬戶余額,但均未果;同時,信業基金還曾多次通過各種方式向有關政府機關反饋過情況,均未果。

    此外,信業基金表示,實際上在2017年初之前,大多數房子已經網簽,但房屋網簽并不代表房屋銷售回款已全部進入預售資金監管賬戶。且通過預售資金監管賬戶查詢可知,尚有大部分售房款未按要求進入賬戶。截至被告將預售資金監管賬戶轉交至信業基金時,預售資金監管賬戶累計進款余額7.6億元,與事實情況存在較大差距。

    多項增信措施無法變現

    擔保人及擔保公司訴訟纏身,而唯一“有價值”的土地抵押目前仍是無法執行的狀態。

    除榮耀1號外,信業基金還成立了榮耀1號的二期,募集資金2億元,用于認購前述信托產品的份額。此外,又通過子公司嘉興信業瑞佑投資管理有限公司(以下簡稱“信業瑞佑”)成立榮耀2號,募集資金1億元,用于收購京奧港置業100%股權。3只基金合計約7.2億元。

    實際上,除了基金管理人對相關賬戶進行監管,上述3只基金還有其他多項增信措施。包括,京奧港置業實控人王子華夫婦及京奧港集團為歸還本息提供連帶責任保證擔保;京奧港置業所持土地抵押;京奧港置業股東北京紫喬房地產開發有限公司(以下簡稱“紫喬地產”)股權100%過戶。

    而據啟信寶,王子華和京奧港集團均出現多條失信信息,與京奧港集團有關的訴訟多達數十條,京奧港集團甚至因訴訟出現股權凍結的情形。而紫喬地產盡管目前已100%過戶在信托管理人長安國際信托名下,但信業基金表示,實際上這些股權在處置過程中存在很大難度,。

    這樣看來,唯一能夠獲得更多保障的便是土地抵押了。投資人向《中國經營報》記者,土地抵押目前是無法執行的狀態。

    那么,這塊土地使用權目前抵押情況是怎樣的? 為何目前是無法執行狀態,后續信業基金方面可以采用怎樣的方式去變現? 對此,信業基金方面未正面回應。

    榮耀2號用于收購京奧港置業100%股權。2017年6月,信業瑞佑與紫喬地產、京奧港置業簽署了股權轉讓協議,隨后又簽署了《股權回購合同》,就京奧港置業股權回購事宜進行約定。

    此后,因京奧港集團涉及多起重大訴訟,信業瑞佑要求京奧港集團等提前支付全部股權回購款,而對方未按時支付,構成違約。隨后,信業瑞佑向法院提起訴訟,并于今年1月4日收到一審判決書,法院判決京奧港集團、京奧港房地產于判決生效之日起7日內向基金支付股權回購款1億元及相應的股權溢價款及違約金。

    不過,記者了解到,截至目前,上述判決(榮耀2號)一審已勝訴,二審尚未審判。信業基金稱,相信通過已經和將要采取的一系列司法手段,榮耀系列產品均能夠得到妥善處置,信業基金及全體投資人的合法權益將會得到保障。